1. Já são várias as decisões judiciais que estão abaixando o valor de locações, residenciais e comerciais, para quem perdeu renda. O Juiz de Direito, da Capital Paulista, assim decidiu no caso da empresa que locou espaço em Shopping Center: redução de "50% para os valores do aluguel mínimo, do fundo de promoção e
da taxa de administração, com vencimentos em abril, maio e junho de 2020". Já a Juíza de Direito, de cidade do entorno metropolitano, sentenciou pelo despejo do locatário residencial inadimplente, concedendo a este prazo de 2 meses para desocupação. Em nenhum destes casos, houve extinção das dívidas.
2. Vejamos com maior detalhes estes e outros casos, relacionados com a Pandemia do Coronavírus (covid-19), que acabaram no Judiciário.
2.1. REDUÇÃO DE ALUGUEL:
2.1.1. LOCAÇÃO COMERCIAL | A FAVOR DO LOCADOR, e DICA PARA LOCATÁRIO: Em razão da ausência de recolhimento de custas iniciais do processo judicial, o locatário paulista teve seu pedido de redução de alugueres negado (proc. nº 2066739-23.2020.8.26.0000). O Desembargador do Tribunal de Justiça assim consignou na sua decisão: "A
empresa
locatária
tem
26
funcionários, a maioria deles em férias, no período compreendido
entre 22/03/2020 e 20/04/2020. A Autora comprovou o pagamento
de aluguel em 10/03/2020, no importe de R$ 27.160,05. Trouxe aos
autos comprovante de cobrança do IPTU, com parcelas mensais no
valor de R$ 5.735,68. Apontou como valor da causa R$
325.920,60, daí o valor das custas iniciais de aproximadamente R$
3.300,00". As lições que ficam são duas: (i) é necessário provar detalhadamente a situação financeira; e (ii) ponderar que pequenas economias (como a das custas judiciais) podem gerar grandes prejuízos.
2.1.2. LOCAÇÃO COMERCIAL | A FAVOR DO LOCATÁRIO: Neste caso, uma empresa que faz comércio a partir de locação em espaço situado em Shopping Center (proc. nº 2069513-26.2020.8.26.0000), conseguiu redução de "50% para os valores do aluguel mínimo, do fundo de promoção e
da taxa de administração, com vencimentos em abril, maio e junho de 2020". E o Tribunal de Justiça manteve esta decisão. O que é importante neste caso é observar que houve uma redução por um período, o que implica em o locatário poder pedir o prolongamento da medida judicial caso a situação da pandemia continue ou piore; mas também nesta decisão ficou consignado que as diferenças não pagas "constituirão crédito em favor da ré-agravada, e deverão ser
pagos por meio de ajuste entre as partes ou na forma a ser fixada na sentença a
ser proferida na ação, excluídos os encargos da mora".
2.2. DESPEJO:
2.2.1. LOCAÇÃO COMERCIAL | A FAVOR DO LOCATÁRIO: Já no caso em que o proprietário buscou o despejo, por falta de pagamento, de uma empresa paulista (proc. nº 2065063-40.2020.8.26.0000), o Juiz de Direito, para negar o pedido do proprietário, consignou que: "considerada a situação excepcional vivenciada no
país, e evidente prejuízo à atividade econômica, que desaconselha a medida sumária
pretendida, irreversível, diga-se, ao menos até manifestação da parte adversa". Neste caso, também houve o detalhe de que, com tudo fechado, a Justiça não conseguiu também localizar o empresário para que o mesmo se defendesse. E os Desembargadores do Tribunal confirmaram a decisão do Juiz da Primeira Instância.
2.2.2. LOCAÇÃO RESIDENCIAL | A FAVOR DO LOCADOR: Neste caso, um Locatário foi condenado, pela Juíza de Direito, a ser despejado da residência que locava para morar (proc. nº 1021981-64.2019.8.26.0564). O débito do locatário girava em torno de R$ 7.000,00 e a Magistrada assim observou na sentença: "excepcionalmente em razão da atual pandemia, o
prazo de 60 dias para a desocupação voluntária, sob pena de execução coativa,
condenando-o ao pagamento dos valores de aluguéis e encargos contratuais em atraso,
bem como os que se vencerem até a efetiva desocupação do imóvel, tudo acrescido da
correção monetária (tabela prática editada pelo e. TJSP) e dos juros de mora, a contar do
efetivo vencimento de cada parcela".
3. É importante ter em mente que estas são decisões judiciais sobre questões que estão a assolar milhares de pessoas em todo o Brasil, e também no mundo. Estas decisões são apenas a ponta do iceberg e muitos argumentos jurídicos poderiam ter sido usados em ambos os lados (locatários e locadores), e não o foram, de tal modo que o desfecho dos casos acima exemplificados poderiam ter sido bem diferentes.
4. O Direito é uma arte. O contencioso, que é como chamamos a briga nos Tribunais, é uma arena que depende de experiência, conhecimento e pesquisa. Muitas vezes, a melhor solução está nas negociações extra-judiciais, ou seja, aquelas que sequer chegam a entrar no Sistema do Poder Judiciário.
5. É importante ter em mente que o Judiciário sempre foi um sistema congestionado e, com todos os reflexos econômicos e jurídicos da Pandemia (covid-19), ele tende a um colapso muito maior que o do próprio sistema de saúde. Assim, o melhor caminho é a negociação para evitar processos judiciais, mas se isto ocorrer, o caminho é se armar até os dentes para brigar ferozmente nos Tribunais.
OAB/SP 249.808, OAB/SP-Soc 19.120 |
